Descripción

Muestra la cantidad de ingresos familiares mensuales necesarios para adquirir una parcela tipo.

Relevancia

Es un descriptor de las condiciones de acceso al suelo en el mercado de suelo formal y privado para diferentes estratos sociales y en distintas áreas de las ciudades estudiadas. Es útil para monitorear en el tiempo la variación de las condiciones formales de acceso a suelo. Permite inferir la necesidad de políticas públicas vinculadas a los mercados de suelo urbano.

Metodología

Para la construcción del índice se necesitan tres componentes: a) las medianas de ingresos familiares (el segundo cuartil), b) los precios promedio del m2 de suelo (diferenciando las parcelas situadas en áreas de expansión y las localizadas en los barrios consolidados) y c) una superficie de parcela tipo para comparar: en este caso se toma para el análisis una de 300 metros cuadrados (m2).

Se construye multiplicando el precio del m2 de suelo, en las áreas de expansión y en los barrios consolidados, por la superficie de una parcela tipo (300 m2) y luego dividiendo por el ingreso familiar mensual del segundo cuartil (mediana). Se decidió usar la mediana, que representa el valor de la variable de posición central en un conjunto de datos ordenados, por considerarla mejor para el análisis que el promedio (la media de valores). Se tomaron los valores (de ingresos y de precio de suelo) de 4 cortes temporales: 2004, 2007, 2010 y 2013.

Los clasificados inmobiliarios de los que se relevaron los precios del suelo se publicaron en los siguientes diarios: "Primera Edición" en Posadas, "El diario" en Paraná, "época" en Corrientes, "Diario de Cuyo" en San Juan, "El sureño" y "Tiempo fueguino" en Río Grande; "La nueva provincia", "El capitel" y "Todo clasificados" en Bahía Blanca, "El Eco" en Tandil, "La Gaceta" en Tucumán, "Los Andes" en Mendoza y "Río Negro" en Neuquén, Cipolletti y Río Negro.

Las ciudades fueron divididas en cuatro zonas:

• áreas Centrales. Corresponden al lugar donde se encuentran las sedes principales de la administración pública, donde se localizan las mayores densidades edilicias y donde predominan los usos comerciales y de servicios. Suelen incluir a los centros históricos de las ciudades.
• Barrios Consolidados. Son aquellas áreas urbanas caracterizadas por la presencia de tejidos urbanos regularizados y redes de servicios públicos; por un predominio de los usos residenciales (sin excluir los usos mixtos) y una densidad de ocupación intermedia.
• áreas de Expansión. Corresponde a lo que suele denominarse “periurbano”, caracterizado por la discontinuidad del tejido, la carencia de redes de infraestructura, la alternancia de lo rural y lo urbano y una baja densidad.
• áreas de Renovación. Son aquellas zonas donde se verifica un fuerte dinamismo de la actividad inmobiliaria. En ellas suelen observarse cambios de usos de suelo más o menos generalizados, procesos de gentrificación, grandes proyectos urbanos públicos y privados, etc.

Selección de casos

De los 21 casos de estudio (Ampliar), se seleccionaron 8 ciudades, tomando como referencia la jerarquí a urbana desarrollada por el Programa Argentina Urbana (ver indicador Jerarquía Urbana), buscando representar los nodos nacionales, regionales y subregionales que, a la vez, pertenezcan a contextos regionales y ambientales diferentes, y de los que se cuente con datos de la EPH.

Unidad de medida

Ingresos Familiares mensuales necesarios para adquirir una parcela tipo.

Observaciones

Los valores del indicador no muestran una tendencia uniforme para todas las ciudades. Se pueden diferenciar dentro de las ciudades estudiadas tres casos: a) ciudades que mejoran su accesibilidad, b) ciudades que la mantienen y c) Río Grande, que muestra un empeoramiento de la accesibilidad al suelo.

Periodicidad: Anual

Datos de referencia

Los ingresos familiares del segundo cuartil (mediana) para el total del país obtenidos de la EPH (Encuesta Permanente de Hogares) muestran la siguiente evolución: 692 $ (pesos) en 2004, 1440 $ en 2007, 2800 $ en 2010 y 6000 $ en 2013.

De los casos analizados, solamente Río Grande estuvo por encima de la mediana para todo el país en los cuatro años analizados. En todos los casos, la tasa de incremento anual del precio del m2 de suelo en las áreas de expansión promedió el 26 % entre 2004 y 2013, con un máximo de 40 % en Río Grande y un mínimo de 19,7 % en Tucumán.

Para los barrios consolidados, la tasa de aumento promedio es muy similar, y los máximos y mínimos también se verifican en Río Grande y Tucumán respectivamente.

Fuentes de información

Elaboración propia en base a datos de la EPH (INDEC) y a registro de clasificados de inmuebles de diarios provinciales.

Palabras Clave

Accesibilidad a la Vivienda - Ingresos - Mercado de Suelo - Mercado de Tierras - Precios de Terrenos